昆山成首个重启限购三线套

  昆山成为第一个重启限购的三线日,昆山市政府发布了《关于印发昆山市加强房地产市场管理实施意见的通知》(下称《通知》),《通知》主要包括十七条内容,其中非苏州市户籍购买二套房受限以及公积金贷款首付比例提高到30%。

  《通知》中明确,自9月29日起,非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。这也意味着,非苏州户籍的家庭最多只能买2套住房。

  另一方面,新申请住房公积金贷款的,调整个人可贷公积金额度计算方式,统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的,首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%,贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。

  除了上述两条内容,昆山市政府也发布了关于土地市场的相关规定,包括加强土地市场供应、提高土地出让条件、引导土地出让理性竞价、强化土地批后监管、加强住宅项目报建管理。

  与此同时,《通知》也指出要求增加商品住宅有效供给、规范购销经营行为、强化商品房价格管理、加大金融监管力度、加快商业办公用房去库存、加大住房保障力度、培育发展住房租赁市场、实施人才购房优惠政策、加强房地产市场风险管控、加强房地产市场舆论引导。

  在业内人士看来,昆山此次出台限购政策,符合预期,一些过热的地方都会出台限购政策。此前苏州限购政策并不包括昆山等县级市,所以昆山并没有受到限购政策的干扰,政策环境总体宽松,购房者对昆山尤其是花桥等城市的认可程度甚至要大于苏州。所以苏州限购以后,给了昆山市场两个影响。第一是使得部分购房需求从苏州市区转移到了昆山市场,第二是使得昆山出台限购政策的预期强化。

  按照中国指数研究院的数据,8月份,昆山的新建商品住宅价格为12731元/平方米,房价环比涨幅5.4%,排名全国第三。另外,2016年以来,昆山的房价已经连涨了9个月,一度涨幅挤进全国第二。

  根据易居研究院智库中心提供的数据,昆山今年新建商品住宅库存去化周期在持续变小,从今年年初的10.8个月跌到了目前的5个月以下的水平。

  值得指出的是,目前出台的楼市新政中,除了抑制需求外,对土地市场的调控也是今年调控的手段之一。

  此次昆山出台的《通知》中提到,提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例等要求。

  中原市场研究部资深研究经理龚敏表示,昆山此次调控较为全面,分别从土地方面、商品房销售管理方面和购房政策方面全面调控。土地方面主要是调整供地计划,加强普通住宅供应比例,增加单批次土地供应量;其次提高房企购地门槛,提高竞买保证金,首付款比例;再其次限制地价,规定土地溢价达到50-60%,工程结构封顶后预售,而当溢价超过80%,则转为一次性报价,且按照最接近所有报价平均价的原则确定竞得人,这条将规避房企为获取土地高价拿地的现象,而是要理性报价方可能获取。

  业内人士指出,随着限购城市增多,资金可能会加快流入尚未实行限购的热点城市;政策收紧预期短期内或加速投资性购房需求释放。

  昆政发〔2016〕73号昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会,各镇人民政府,中心城区各城市管理办事处,市各委办局,各直属单位:

  经市政府第65次常务会议审议通过,现将《昆山市加强房地产市场管理实施意见》印发给你们,请认真贯彻执行。

  为认真落实供给侧结构性改革精神,根据国家 “分类调控”房地产市场的要求,进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,结合我市实际,制定如下实施意见:

  一、加强土地市场供应。根据近年来全市房地产市场状况,今后3年全市住宅用地供应计划每年确定为60公顷左右,对住宅用地供应计划实行动态管理,根据市场供需实际和存量未开发土地情况,实行分区调控。合理调整住宅用地供应结构,加强普通住宅用地供应(不低于70%),控制非住宅用地供应;把握供地节奏,适度控制供地批次,增加单批次土地供应量。

  二、提高土地出让条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出让的商品住宅用地的规划设计要点中须明确海绵城市建设和工业化建筑、成品住房配建要求,提升商品住宅建设品质。具体要求和住宅用地配建定销房(含人才保障房、动迁安置房等)相关政策另行制订。

  三、引导土地出让理性竞价。对部分地块根据土地出让金溢价率,提高项目预售条件和调整竞价方式。当土地价格溢价率达到50%—60%(含)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;当土地价格溢价率达到60%—80%(含)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价溢价率超过80%的,中止网上竞价,转为 “一次报价出让方式” 进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。 “一次报价出让方式” 具体规则另行制订,与土地出让公告同步发布。

  四、强化土地批后监管。全面落实项目用地履约保证金制度,建立和完善开竣工申报退付及扣缴联合会审制度,督促用地单位按期开发建设,增加有效供给。对于已批用地,未在规定期限内开工建设的,须按比例配建工业化建筑和成品住房,具体办法另行制订。

  五、加强住宅项目报建管理。对已批未建的商品住宅项目应督促开发企业尽早开工建设,并指导开发企业做好报规、报建等相关手续和各项前期工作。加强商品住宅项目(低密度住宅、政策性住房除外)报建管理,30000平方米以上商品住宅项目分期开发的,每期申办施工许可面积不宜低于30000平方米(尾盘除外);30000平方米以下的商品住宅项目宜一次性办理施工许可证。

  六、增加商品住宅有效供给。完善商品房预售管理,商品住宅项目达到预售许可规定的现场形象进度要求的,必须及时申报、一次性办理预售许可;项目取得预售许可证或现售证后,预售、现售房源应在10日内一次性全部对外公开销售。不及时申报办理的,工程结构封顶后方可申请预售许可;达到工程结构封顶仍不申报办理的,实行现房销售。以上不良行为记入房地产开发企业当年信用档案,并予以公开曝光;售楼处未公示确切可售房源的,视作捂盘惜售行为记入房地产开发企业当年信用档案,暂停网签一年,并予以公开曝光。

  七、规范购销经营行为。防止和打击逃避税费、炒房炒价的投机行为。严格控制商品房购销合同解除、合同加减名等,商品房屋交付备案后不得退房,应及时开具不动产登记办证联发票、办理不动产登记证。

  八、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管,批准商品住宅项目预售许可时,房地产开发企业应当合理确定申报价格,经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按照明码标价格式要求,全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时,同批次房源须一次性全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格。自本意见发文之日起办理商品住宅价格申报手续的楼盘,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内调高幅度不宜超过12%。同一批次各房屋价格不得调剂使用,同一批次不同类型房屋价格可区别定价。下一批次申报价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价6%。对自本意见发文之日前已办理商品住宅价格申报手续的项目,视情况可参考周边项目实际销售价格(区域成交均价)合理申报。

  九、调整非户籍居民购房政策。非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

  十、加大金融监管力度。各商业银行要加强个人住房贷款管理,对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核,严格房地产企业、中介机构的业务准入,审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构,各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度,把个人住房贷款业务列入重点检查范围,严肃查处各类违法违规行为。

  十一、调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的,调整个人可贷公积金额度计算方式,统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的,首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%,贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。(执行时间按苏州市文件。)

  十二、加快商业办公用房去库存。根据苏州市供给侧结构性改革去库存三年行动计划的要求,全面调查,摸清底数,按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则,分类施策,通过税收、信贷手段,促进市场销售;对符合城市规划要求,可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产、旅游地产等的项目,按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

  十三、加大住房保障力度。通过加大棚户区改造等保障性安居工程建设解决城市住房困难家庭的住房需求,改善居住条件。通过完善公共租赁住房供应体系和保障性住房政府货币化补贴政策,解决城镇中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员的租房需求。

  十四、培育发展住房租赁市场。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,要严格执行国家住房租赁有关税收优惠政策。鼓励企业和机构规模化经营住房租赁,对年出租达到1000(含1000)套以上不同档次规模化经营的租赁企业,属地政府应分别给予适当的补贴。

  十五、实施人才购房优惠政策。通过人才组屋配建、销售、租赁和货币化分类补贴等办法,改善人才居住条件;昆山市引进的各类外来人才,凭有关证明材料参照执行户籍居民购房政策。相关文件另行制订。

  十六、加强房地产市场风险管控。建立联席会议制度,加强房地产市场监测和监管,重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。加强行政监管与行业自律联动,规范房地产市场秩序,完善健全市场信用评价和失信惩戒机制,对非理性竞地和违反本意见及有关规定的房地产企业,应当及时向金融机构进行风险提示,情节严重的取消其参与土地市场拍卖资格。

  十七、加强房地产市场舆论引导。各有关部门应当加强房地产市场相关信息公开,及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体加强宣传引导,深入报道和解读有关政策措施,引导居民理性消费,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人,依法追究其责任,共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。本意见自2016年9月29日起实施,有关政策与本意见不符的以本意见为准。政策执行时间,购买新建商品房、二手房以及申请个人住房公积金贷款统一以网签合同时间为准。

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